2021年中國內地和香港物業市場展望

今天下午於萊坊香港辦事處舉行的新聞發佈會上，萊坊執行董事，估價及諮詢部主管林浩文先生、萊坊大中華區投資部主管胡孝直先生、萊坊執行董事，九龍區商業部主管暨大中華區租戶顧問部主管麥健偉先生、萊坊執行董事及香港區商業部主管劉柏汶小姐、高級董事及商舖部主管麥海倫小姐，以及董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒先生預測今年全年本港及中國內地的樓市趨勢。

2021年中國內地整體住宅樓價預測：

位置	樓價
一線城市	+4%至+6%
其他城市	+0%至+2%
大灣區城市	+5%至+8%

2021年香港樓市預測：

住宅	樓價
一般住宅	+0%至+3%
豪宅和超級豪宅	+0%至+5%
寫字樓	租金
甲級寫字樓 (整體)	-5%至-8%
零售	租金
優質零售	-10%至-15%

中國內地住宅市場：

萊坊董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒先生表示：「中國內地今年經濟快速增長，國家增加基建投資額度，並繼續加快新型城鎮化高質量發展，預料整體住宅市場剛性需保持強勁。

由於國內主要城市在過去幾個月的樓價不斷升溫，中央政府開始新一輪調控措施控制樓價升幅，預計國內樓價升幅在下半年會逐漸降溫，2021年全年一線城市住宅樓價上升4-6%，其他城市則有最多2%的升幅。

大灣區內地城市方面，廣州及東莞的樓價在今年暫時領先其他城市，按年升幅達9%。香港及內地發展商看好大灣區內地房地產市場的發展前景，預計全年經營性用地拍賣總額可達8,000億元人民幣，自成立大灣區以來的新高。預計2021年全年，大灣區內地城市住宅樓價繼續跑嬴其他國內城市，上升5-8%。」

香港住宅市場：

萊坊執行董事，估價及諮詢部主管林浩文先生指出： 「隨著新冠狀疫情好轉，失業率回落，加上近月樓市回暖，估計今年住宅供應、施工量及落成量都有機會達標，預期今年一、二手住宅銷售量將達至約60,000-62,000宗，高於去年的59,000宗。至於長遠供應，預計未來3-4年將有82,000伙住宅供應，較政府估計的93,000伙低12%。

樓價方面，現時的樓價僅較2019年高位低2.2%，在現時購買力仍然強勁下，新盤銷情理想，相信有機會蔓延到二手市場，我們預期今年住宅樓價表現比預期好，預計一般住宅樓價會上升0至3%，而不受失業率及購買力影響的豪宅，相信樓價會上升最多5%。整體而言，當中以港幣600萬至1,000萬的住宅物業及超級豪宅的表現會較好。至於近年流行的『納米樓』的落成量將於2022年後回落，主要與2019年或政府調整按揭上限有關。

我們估計2021/2022年財政年度的政府賣地收益約港幣1,000億，較去年上升達40%。至於能否達標，則取決於中環海濱商業地的中標價。」

香港區寫字樓市場：

萊坊香港區商業部執行董事劉柏汶小姐認為：「中環核心區甲級寫字樓的空置率在四月份沒有進一步惡化，不過，非核心商業區的空置寫字樓在本月繼續上升。至於租金方面，高空置率對租金做成一定的壓力，租金向下的趨勢持續，我們預計今年港島區甲級寫字樓全年下跌5-10%。雖然有部分寫字樓依然錄得較高的空置率，但近期新冠疫情持續緩和，經濟環境改善，投資者恢復信心和失業率下跌，相信整體港島區甲級寫字樓租金將會在今年下半年穩定下來。我們有信心港島區甲級寫字樓租金將有機會在2022年上半年反彈，租金有望回升1-3%。

新冠疫情爆發影響全球經濟及營商環境，企業普遍重視節省成本、營運效率、提供彈性的工作環境和租賃條款。儘管如此，我們發現了寫字樓市場上的一些新趨勢，不少企業在租金低水的環境下，決定「再中心化」、提高寫字樓的建築規格、整合，又或者是因失業率下跌開始為增加人手而再度考慮擴充寫字樓，相信以上的因素都對後市空置率回落有一定幫助。」

九龍區寫字樓市場：

萊坊執行董事，九龍區商業部主管暨大中華區租戶顧問部主管麥健偉先生指出：「由於九龍區的寫字樓租客繼續聚焦於成本優化和縮減規模兩大主題，2021上半年九龍甲級寫字樓的租金錄得跌幅。空置率方面，九龍核心區的寫字樓空置率達歷史新高，而在九龍非核心區，該區的寫字樓受惠於去中心化的需求，空置率則維持穩定。租金走勢方面，相對疲弱的需求加上去中心化的趨勢令九龍核心區的租金面對龐大的下調壓力，相反，遷移至非核心區的需求令非核心區的租金得到支持。

今年的甲級寫字樓供應不足，但隨著2022年起之後幾年將會迎來大量的甲級寫字樓供應，當中為數不少的寫字樓供應集中在非核心區域。隨著接種新冠疫苗人數有望在下半年度逐漸增加，我們預計今年九龍寫字樓市場的租金將會保持穩定。」

投資市場：

萊坊大中華區投資部主管胡孝直先生表示：「今年香港新冠病毒疫苗接種計劃在年初開始，疫情逐漸緩和，投資者重拾信心，市場氣氛轉好。今年第二季投資市場暫錄得357.7億元成交，金額已達去年全年的六成，預料今年全年有望達到港幣900億元成交，較去年的成交大幅上升50%，能否達標將取決於通關時間。如果可以在今年第四季順利通關，相信會吸引不少中資投資者入市，有望投資金額可以恢復到2019年疫情前的水平。

至於各類物業的表現，以回報穩定和受惠於標準金額補地價先導計劃的工廈（特別是數據中心和貨倉）及租金吸引的零售物業表現最佳，相信今年這些物業的交易金額將會跟去年相若，甚至超越去年。至於寫字樓投資，銀碼較細的分層物業將較全幢物業受投資客歡迎。」

香港零售物業市場：

萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫小姐指出：「受新型冠狀疫情影響，2020年總零售銷貨額按年下跌近25%，當中奢侈品的跌幅最大，銷售額只有港幣300億， 對比2013年接近港幣1,200億奢侈品銷售額，跌幅為七成半。依照今年首三個月零售銷貨額推算，我們保守估測今年總零售業銷貨額將達到港幣3,600億元。如果今年第三或第四季能順利通關，相信零售銷貨額將有更大的增長空間，特別是受內地旅客歡迎的奢侈品、化妝品和藥品。 但整體商舖租金今年的走勢仍然有下行壓力，特別是面積較大或多層旗艦店。

向來是奢侈品牌進駐的中環和皇后大道中，在過去一年多，有近15間空置地舖。由於封關後旅客人次大幅減少，本港的零售業受嚴重打擊，令舖位吸納速度持續緩慢。直至近月，其中的三個舖位才獲新租客租用。我們預計香港的零售業仍然面對挑戰，但中環核心區的零售街舖租戶組合正在調整，相信零售租戶的種類將會變得更多元化，改變了中環的零售佈局。

此外，全球網購發展迅速，線上零售額不斷上升，特別是亞太區，當中中國內地網購的規模和佔比最大。至於香港，新冠疫情和居家工作安排推動網購發展，令網購更普及化，相信比例會持續上升。因此對商舖的需求或會減少而令市場對租金長遠受壓。」

資料來源：萊坊